Το Golden Visa παραμένει η πιο αναζητούμενη οδός εισόδου στην ελληνική και κυπριακή αγορά ακινήτων για τους ξένους επενδυτές. Είναι επίσης μία από τις πιο παρεξηγημένες, καθώς οι κανόνες άλλαξαν ουσιαστικά από το 2024 έως το 2026 και μεγάλο μέρος όσων δημοσιεύονται online είναι παρωχημένα. Αυτός ο οδηγός παρουσιάζει πού βρίσκονται τα δύο προγράμματα το 2026 και — εξίσου σημαντικό — τι κάνουν και τι δεν κάνουν για έναν επενδυτή του οποίου ο πραγματικός στόχος είναι το εισόδημα από ενοίκια.
Τι είναι το Golden Visa της Ελλάδας το 2026;
Το Golden Visa της Ελλάδας είναι μια ανανεώσιμη πενταετής άδεια διαμονής που χορηγείται σε πολίτες εκτός ΕΕ οι οποίοι επενδύουν σε επιλέξιμα ελληνικά ακίνητα. Παρέχει ελεύθερη μετακίνηση εντός της ζώνης Σένγκεν, δεν συνοδεύεται από απαίτηση ελάχιστης διαμονής και μπορεί να οδηγήσει σε ιθαγένεια μετά από επτά έτη νόμιμης διαμονής. Από τον Δεκέμβριο του 2025, το πρόγραμμα έχει εκδώσει δεκάδες χιλιάδες άδειες, με την πλειονότητα να αφορά μέλη οικογένειας που συμπεριλαμβάνονται μαζί με τον κύριο επενδυτή.
Πόσα χρειάζεται να επενδύσετε;
Η Ελλάδα εφαρμόζει πλέον κλιμακωτό όριο. Οι ζώνες υψηλής ζήτησης — η Αττική (συμπεριλαμβανομένης όλης της Αθήνας και της Αθηναϊκής Ριβιέρας), η ευρύτερη Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και τα μεγαλύτερα νησιά — απαιτούν ελάχιστη επένδυση 800.000 €, σε ένα ενιαίο ακίνητο και όχι κατανεμημένη σε πολλά μικρά διαμερίσματα. Οι περισσότερες άλλες περιοχές είναι επιλέξιμες από 400.000 €. Ένα επίπεδο 250.000 € διατηρείται μόνο για μετατροπές εμπορικών χώρων σε κατοικίες και αποκαταστάσεις διατηρητέων. Η μετάβαση στον κανόνα του ενιαίου ακινήτου τερμάτισε την παλιά στρατηγική αγοράς πολλών μικρών διαμερισμάτων στην Αθήνα για την άδεια.
Μπορεί ένα ακίνητο Golden Visa να χρησιμοποιηθεί για Airbnb;
Όχι — και αυτό είναι το σημείο που οι περισσότεροι επενδυτές παραβλέπουν. Σύμφωνα με τους κανόνες 2024–2026, ένα ελληνικό ακίνητο συνδεδεμένο με Golden Visa δεν μπορεί να μισθωθεί βραχυχρόνια μέσω Airbnb ή Booking.com, και ο περιορισμός εφαρμόζεται. Αν το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο στόχος σας, το ακίνητο που το αποφέρει πρέπει να είναι ξεχωριστό περιουσιακό στοιχείο, μη συνδεδεμένο με το καθεστώς διαμονής σας. Στην πράξη, οι σοβαροί επενδυτές ακολουθούν δύο δρόμους: ένα ακίνητο για την άδεια, ένα άλλο για την απόδοση.
Τι ισχύει για την Κύπρο;
Η Κύπρος προσφέρει μια οδό μόνιμης διαμονής μέσω επένδυσης που είναι γενικά ταχύτερη και απλούστερη, με σημείο εισόδου στα ακίνητα συνήθως γύρω στις 300.000 €. Καθοριστικά για τους αγοραστές με στόχο το εισόδημα, η Κύπρος δεν επιβάλλει περιορισμό σε επίπεδο προγράμματος ως προς τον τύπο μίσθωσης: επιτρέπονται τόσο η μακροχρόνια όσο και η βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον οι βραχυχρόνιοι εκμισθωτές εγγράφονται στο πλαίσιο self-catering του Υφυπουργείου Τουρισμού. Για έναν επενδυτή που θέλει διαμονή και εισόδημα από ενοίκια από την ίδια αγορά, η Κύπρος — και ιδίως η Λεμεσός — είναι η πιο ευέλικτη από τις δύο.
Διαμονή έναντι απόδοσης: πώς να το σκεφτείτε
Το Golden Visa είναι εργαλείο διαμονής, όχι στρατηγική εισοδήματος. Εξασφαλίζει κινητικότητα και ένα μακροπρόθεσμο δικαίωμα σε καθεστώς ΕΕ· από μόνο του δεν παράγει απόδοση. Η απόδοση προκύπτει από το τι συμβαίνει με το ακίνητο στη συνέχεια — πώς τοποθετείται, μισθώνεται και λειτουργεί. Αυτό είναι ένας ξεχωριστός κλάδος, και είναι εκείνος που κρίνει αν μια διαφημιζόμενη απόδοση πραγματοποιείται ποτέ στην πράξη.
Εδώ ακριβώς βρίσκεται το δικό μας μοντέλο. Η Anchor λειτουργεί οικιστικά ακίνητα σε Ελλάδα και Κύπρο — από το τρέχον χαρτοφυλάκιό μας σε Αθήνα, Λεμεσό, Λουτράκι και Ερέτρια — με ξενοδοχειακό λειτουργικό πρότυπο και οικιστική βάση κόστους. Είτε ένα ακίνητο βρίσκεται εντός είτε εκτός δομής Golden Visa, το λειτουργικό ερώτημα είναι το ίδιο: ποιος το διαχειρίζεται, με ποιο πρότυπο και με ποια νούμερα. Μπορείτε να διαβάσετε πώς το προσεγγίζουμε, ή να ξεκινήσετε μια συζήτηση για ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Το παρόν άρθρο αποτελεί γενική ενημέρωση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Τα όρια και οι κανόνες του Golden Visa αλλάζουν· επιβεβαιώστε τις τρέχουσες απαιτήσεις με εξειδικευμένο σύμβουλο πριν επενδύσετε.
